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可以撤消商品房买卖合同的情形有哪些

作者:烟台知名律师 http://jsyxls.com发布时间:2019-4-29 16:40:49 浏览次数:150

商品房买卖合同作为一种特殊的买卖合同,在实践中也是人们非常关心的合同种类之一。它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。现实生活中因种种原因会有人想要撤销房屋买卖合同,那么具体来说可以撤消商品房买卖合同的情形有几种呢?请一起在下文中进行了解。

一、可以撤消商品房买卖合同的情形有哪些

可撤销合同指当事人订立的合同,由于欠缺合法性,根据法律规定,享有撤销权的合同当事人,可依其自主意思而使合同效力归于消灭。可撤销合同是一种相对无效的合同,既享有合同解除权的一方可行使撤销权而使合同效力归于消灭,也可抛弃撤销权而使合同继续生效。根据我国法律规定以下情况可以撤销合同。

1、 因对合同内容有重大误解而订立的房屋买卖合同。“重大误解”指一方当事人因自己的过失导致对合同内容等发生误解而订立的合同内容的行为。虽然是因为当事人主观错误造成的,但没有反映当事人的真实意图,因而可以撤销合同;

2、 显失公平的房屋买卖合同。“显失公平”指一方当事人在紧迫或缺乏经验的情况下订立的明显对自己有重大不利的合同。例如,一方因急需用钱将自己的房屋以明显低价出卖给他人而订立的房屋买卖合同是显失公平的合同,因而可以撤销合同;

3、 因受欺诈、胁迫他人或乘人之危而订立的房屋买卖合同。一方以欺诈、胁迫他人或乘人之危是指对方在违背真实意思的情况下订立的房屋买卖合同,另一方可以请求人民法院或仲裁机构撤销。

二、房屋买卖合同撤销后怎么处理

合同撤销解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。但与一般的买合同相异,其有几种特殊法律情形:

(一)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条的规定,因房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用而形成的合同解除权和赔偿请求权是可以并存的。

(二)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第九条、第十四条的规定,如涉及到出卖人因欺诈行为而导致合同解除的,则买受人除了可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因而,该赔偿责任具有了惩罚性质,而不只是起填补作用了。

(三)对违约金的特殊规定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:规定“ 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”此规定是为了体现我国民法中的等价有偿原则,防止过分不公平的事情发生。

(四)买受人的选择权。

在出卖人不能按合同交付房屋的纠纷中,多数买受人要求解除合同,并要对方退还房款及承担违约责任。但这并非是必然的,在一定情形下,如因受房价上涨等因素影响,买受人也可能要求出卖人继续履行合同并承担违约责任。对此,如出卖人有能力继续履行合同,应当要求其继续履行合同并承担违约责任;如出卖人确已没有能力继续履行合同,则应要求其解除合同,退还房款并承担违约责任。

(五)涉及到的随附合同的处理。

对此《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实践,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”第二十五条第二款则规定其直接法律后果,即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。由此可见,商品房买卖合同的解除是商品房担保贷款合同的解除的法定事由,且出卖人应将已收贷款直接返还给金融机构而不是买受人。

实践中,当遇到上述可撤消商品房买卖合同的情况之一时,当事人可请求撤销房屋买卖合同,以实现自己的合法权益保护,毕竟房屋是经济价值较大的商品。在此过程中,如果购房者因房屋买卖合同的撤销与开发商发生了纠纷时,要注意及时咨询相关的合同纠纷专家律师,避免自己的合法财产权益遭受损失。

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